Bleibt alles anders?
Bekanntes mit geänderten Vorzeichen
Ach, was waren das für Zeiten. Als ich nach meinem Studium 2004 im elterlichen Unternehmen begann hatten wir einen großen Objektbestand zum Verkauf, eine überschaubare Nachfrage und ein recht hohes Zinsniveau (um die 6% auf 10 Jahre). Daher wurde Wert auf gute Beratung und ein gewisses Verkaufstalent gelegt, um für zu verkaufende Immobilien überhaupt einen Käufer zu finden. Einen kleinen Nachfragepush erlangte das Jahr 2005 durch das Auslaufen der Eigenheimzulage. Heute im Jahr 2023 haben wir eine ähnliche Situation: großes Angebot, geringe Nachfrage, deutlich gestiegene Zinsen. Allerdings mit einem wesentlichen Unterschied. Das Preisniveau liegt (kaufkraftbereinigt) deutlich über dem Niveau von 2004. Die Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben hat sich binnen eines Jahres für viele Interessenten von Bieterkämpfen bei begehrten Objekten zu Kopfschütteln bei Finanzierern gewandelt. Der Erschwinglichkeitsindex für Wohnimmobilien in Deutschland der OECD – dieser zeigt die durchschnittlichen Hauspreise im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen – ist seit einem Jahr kräftig gestiegen. Berücksichtigt man das ebenfalls gestiegene Zinsniveau, ergibt sich was den Markt derzeit ausmacht. Zurückhaltung bei Nachfragern, Finanzierern und Tauschkäufen, auf der anderen Seite sinkende Kaufpreise, insbesondere bei älteren Immobilien.
Gesundung des Marktes?
Doch wie geht es weiter? Der Bedarf nach Wohnraum hat sich ja nicht innerhalb kürzester Zeit verflüchtigt. Im Gegenteil, der Drang nach Veränderung besteht nach wie vor bei Nachfragern und schlägt mittlerweile voll auf den ohnehin angespannten Mietmarkt durch. Welche Möglichkeiten bieten sich Eigennutzern trotzdem dem Traum vom Eigenheim zu realisieren? Neben einem gesunden Eigenkapitalanteil von 30% und einem sicheren Job mit entsprechendem Einkommen spielt für die finanzierenden Banken immer mehr die „richtige“ Immobilie eine Rolle. Hierbei passen sich auch zwangsläufig die Wunschvorstellung der Erwerber den Realitäten an. Weniger Wohnfläche, mehr Energieeffizienz, kleinere Grundstücke, Abstriche bei der Lage, statt dem freistehenden Haus das Reihenhaus oder die Etagenwohnung. An die Realitäten müssen sich allerdings auch die Immobilienverkäufer anpassen. Überzogene Preisvorstellungen und Bieterverfahren sind (zum Glück) Vergangenheit. Vernünftige und marktgerechte Angebotspreise führen zum Verkaufserfolg.
Drum prüfe…
Einen Vorteil bieten Kapitalanlegern das gestiegene Zinsniveau. Zusammen mit der Gebäudeabschreibung (AfA) können die Zinsaufwendungen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden und ergeben die Möglichkeit diese negativen Einnahmen aus der Vermietung mit anderen Einkommen steuerlich geltend zu machen. Man kann mit Immobilien also wieder Steuern sparen. Doch Vorsicht bleibt auch hier bei einer Investition geboten. Wer eine Eigentumswohnung im Bestand kauft, sollte genau auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums schauen. Sanierungen, insbesondere verpflichtende energetische wie sie die EU plant, können schnell eine Eigentümergemeinschaft und die eigene Renditeberechnung überfordern.
Und nun meine 5 Tipps, wie es trotzdem mit der Immobilie klappt:
- Lassen Sie sich beraten: Makler, Finanzierung, Energieberater
- Prüfen Sie Ihre Wunschvorstellungen und Ihre finanziellen Möglichkeiten
- Achten Sie auf die Nachhaltigkeit Ihrer künftigen Immobilie
- Prüfen Sie Fördermöglichkeiten
- Verfallen Sie nicht in Aktionismus, überlegen Sie gut
Wenn Sie noch unsicher sind, wie es klappt – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de. Wenn Sie jemanden kennen, der sich mit dem Gedanken trägt eine Immobilie zu kaufen, so senden Sie ihm diesen Artikel doch einfach zu. Gerne unterstütze ich und biete eine Hilfestellung an.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf