Der Grundstückskaufvertrag – kein Buch mit sieben Siegeln

Der Grundstückskaufvertrag – kein Buch mit sieben Siegeln

Warum denn mit Notar?

Verkäufe über Immobilien müssen in Deutschland von einem Notar beurkundet werden. Aber warum? Das deutsche Rechtssystem scheint durchaus kompliziert, hat aber den großen Vorteil, dass es allen eine entsprechende Rechtssicherheit bietet. Da Grundstücksangelegenheiten besonders regelbedürftig sind, gibt es hierzu mit den Notaren und Grundbuchämtern amtliche Stellen, die den Bürgen, Unternehmen und Behörden verlässliche Dienste erweisen. Hätten Sie etwa gewusst, dass Spanien laut den dortigen Grundbüchern eigentlich ein Viertel mehr Fläche als tatsächlich aufweist? In Deutschland (glücklicherweise) undenkbar.

Einen Kaufvertrag über Immobilien unterscheidet sich von einem „normalen“ Kaufvertrag, z.B. über ein Auto oder eine Maschine, vornehmlich dadurch, dass er von einem Notar beurkundet werden muss. Geregelt wir dies im § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die eigentliche Beurkundung wird im Beurkundungsgesetz geregelt. Der Inhalt eines Kauvertrags wird grundsätzlich im BGB geregelt, hier gilt Angebot und Annahme. Darauf basieren dann auch die Kaufverträge über Grundstücke im juristischen Sinne. Häuser und Wohnungen sind dabei ebenfalls Grundstücke, bzw. Teile davon, nur eben bebaute.

Gängige Kaufverträge über gebrauchte Immobilien sind immer nach dem gleichen Schema aufgebaut. Zunächst werden die Beteiligten aufgeführt, also Verkäufer und Käufer der Immobilie, der aktuelle Grundbuchstand wiedergegeben und anschließend die Modalitäten im eigentlichen Kaufvertrag geregelt.

Grundstückskaufvertrag – mein Steckenpferd

Die Besonderheiten in Grundstückskaufverträgen erläutere ich meinen Kunden immer vor einer jeweiligen Beurkundung. Warum sehen Sie gerne in meinen Blogbeitrag.

Der aktuelle Grundbuchstand gibt das beim Grundbuchamt geführte Grundbuch wieder. Zum einen die Anschrift und Größe des Grundstücks, anschließend die derzeitigen Eigentümer. In Abteilung II können sog. „dingliche Rechte“ eingetragen sein, also Rechte zu Gunsten Dritter, wie z.B. Dienstbarkeiten, Niesbrauch- oder Wohnrechte. In Abteilung III sind Hypotheken und Grundschulden, also die finanziellen Belastungen vermerkt.

Was würde denn eigentlich passieren, wenn ein Verkäufer in einer Woche seine Immobilie jeden Tag an einen anderen Käufer veräußern würden? Natürlich bei jeweils einem anderen Notar, damit keiner etwas merkt. Der Verkäufer bekommt von jedem Käufer den Kaufpreis, terminiert für die nächsten Tage die Übergabe und fährt aber stattdessen lieber zum Flughafen mit One-Way-Ticket. Zum Glück hat sich hier der Gesetzgeber die sog. Auflassungsvormerkung einfallen lassen. Das bedeutet, dass im Grundbuch ein Käufer als späterer Eigentümer vorgemerkt ist, wenn er denn den Kaufpreis bezahlt hat. Selbst wenn das Grundbuchamt nun von verschiedenen Notaren Bewilligungen für die Eintragung einer Vormerkung erhalten würde, wäre der erste Käufer nun geschützt, da die Zahlung des Kaufpreises in der Regel Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises wäre. Der Verkäufer hätte nun trotzdem ein strafrechtliches Problem, die Erwerber sind durch dieses Instrument aber geschützt. Die eigentliche Auflassung, d.h. die Eigentumsumschreibung, erfolgt dann nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Begleichung der Grunderwerbsteuer.

Gut oder böse: Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Immer wieder schön ist die Erläuterung der gegenseitigen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Gibt es noch längere Wörter im Duden? Dieses regelrecht gefährlich klingende Juristendeutsch dient aber lediglich dem Zweck der gegenseitigen Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nachdrücklich nachzukommen. Beider Parteien sollen hierbei vor einem weiteren kostenintensiven Klageweg geschützt werden um ihren Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises, bzw. Verschaffung des Besitzes, notfalls mit einem Gerichtsvollzieher durchsetzen zu können.

Es gibt im Kaufvertrag natürlich noch weitere Punkte, die es unbedingt zu beachten gilt. Im Zweifel helfen Ihnen hierbei natürlich ein Notar, ein Rechtsanwalt oder Christoph Landgraf – Ihr Immobilienmakler.

5 Tipps zum Grundstückskaufvertrag

  1. Der Vertrag sollte klar und ausgewogen gestaltet werden
  2. Lassen Sie sich hierbei beraten
  3. Achten Sie auf etwaige Pflichten aus dem Grundbuch
  4. Lassen Sie sich eine Auflassungsvormerkung eintragen
  5. Bei Wohnung- oder Teileigentum unbedingt auch die Teilungserklärung beachten

Wenn Sie noch unsicher sind, was die vielen Fachbegriffe in einem Grundstückskaufvertrag angeht: sehr gerne bin ich Für Sie da. Telefon 07121-310024

Wenn Sie jemanden kennen, der eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu.

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Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf