Freud und Leid oder der Immobilienerwerb bei einer Zwangsversteigerung
Häuser unterm Hammer
Seit Jahren befindet sich die Zahl der Zwangsversteigerungen in unserer Region auf einem niedrigen Niveau. Sicher zum einen Teil der Marktlage geschuldet, aber mit noch größerer Sicherheit der schwäbischen Mentalität geschuldet, sein Eigenheim solide zu finanzieren. Ob sich die Zahl von Zwangsversteigerungen künftig weiterhin in überschaubarer Größe abhält, bleibt abzuwarten. Steigende Zinsen, eine hohe Inflation und gesamtwirtschaftliche Verwerfungen dürften auch Auswirkungen auf laufende und auslaufende Finanzierungen haben und den ein oder anderen Darlehensnehmer vor Schwierigkeiten stellen, seine Raten zu bedienen. Doch nicht alle Zwangsversteigerungen lassen sich auf mangelnde Möglichkeiten seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen zurückführen. Oftmals können Sie auch lesen, dass eine Immobilie „zur Aufhebung der Gemeinschaft“ beim zuständigen Amtsgericht versteigert wird. Dies geschieht i.d.R. bei Erbauseinandersetzungen und soll hier nicht weiter beleuchtet werden, m.E. nach ohnehin der falsche Weg einen gerechten Preis für die Befriedung zerstrittener Erben zu finden.
Ergebnis von Vogel Strauß
Zwangsversteigerungen „im Wege der Zwangsvollstreckung“ werden durch die Gläubiger der jeweiligen Eigentümer betrieben und stellen oftmals die letzte Möglichkeit dar, seine Forderungen oder wenigstens einen Teil hiervon, zu befriedigen. Die Gläubiger sind größtenteils die darlehensgebenden Banken, aber auch die öffentliche Hand, das Finanzamt oder Eigentümergemeinschaften. Bis es zu einer Zwangsversteigerung kommt, bedarf es eines gewissen Vorlaufs. Die Schuldner sind dabei schon längerer Zeit ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen, haben vermutlich etliche Briefe nicht geöffnet und haben den Kopf in den Sand gesteckt. Schließlich landet ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch und die Maschinerie kommt in Gang. Ein Gutachter fertigt ein Verkehrswertgutachten über die Immobilie und legt den Verkehrswert fest, der Termin zur Zwangsversteigerung wird anberaumt. In Summe kann hierbei durchaus ein Jahr vergehen.
Bargebot und Bietstunde
„Höhepunkt“ eines Versteigerungsverfahrens ist dann der eigentliche Versteigerungstermin. Im Termin beim zuständigen Amtsgericht werden zunächst Bekanntmachungen und Hinweise zum Grundstück behandelt, das geringste Gebot aufgestellt und weitere Versteigerungsbedingungen verlesen. Das geringste Gebot setzt sich dabei aus dem geringsten Bargebot und den bestehenden bleibenden Rechten zusammen, die der Bieter übernehmen muss. Anschließend beginnt die Bietstunde, die mindestens 30 Minuten dauert und endet, bis keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Im letzten Teil des Versteigerungstermins wird über den Zuschlag entschieden, der im selben Termin oder später verkündet wird. Dabei gelten Grenzen von 70%, bzw. 50% des Verkehrswerts nach denen ein Zuschlag erteilt werden kann oder muss. Sollte das Gebot unter 50% des Verkehrswerts liegen, muss das Gericht den Zuschlag versagen und ein neuer Termin wird angesetzt, bei dem diese Grenzen nicht mehr gelten. Oftmals ist zu beobachten, dass Versteigerungstermine kurz vor Stattfinden aufgehoben werden. Hier haben sich Schuldner und Gläubiger in letzter Minute außergerichtlich doch noch zu einer Lösung zusammengefunden.
Und nun 5 Tipps zu Zwangsversteigerungen:
- Klären Sie im Vorfeld die Finanzierung
- Sprechen Sie mit den Gläubigern und sammeln Informationen
- Ersteigern Sie nicht die „Katze im Sack“, Besichtigen Sie das Objekt möglichst
- Lesen Sie gründlich das Verkehrswertgutachten
- Über aktuelle Zwangsversteigerungen in der Region können Sie sich hier informieren: versteigerungspool.de
Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie eine Immobilie in der Zwangsvollstreckung erwerben wollen – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de.
Wenn Sie jemanden kennen, der sich in finanziellen Schwierigkeiten befindet und die Zwangsversteigerung droht, so senden Sie ihm diesen Artikel doch einfach zu. Gerne unterstütze ich und biete eine Hilfestellung an.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf