Investition in ein Baudenkmal
Öffentliches Interesse
Aktuell habe ich eine denkmalgeschützte Villa in Metzingen zu verkaufen. Historische Bausubstanz, großzügige Räumlichkeiten, charaktervolles Ambiente und original erhaltene Ausstattungsdetails. Das hört sich doch erst mal ziemlich gut an. Durch die Einstufung der Immobilie als Baudenkmal ergeben sich allerdings einige Vor- und Nachteile, die ein möglicher Käufer beim Erwerb beachten muss. Die Entscheidung, wann und ob ein Gebäude zum Denkmal erklärt wird, liegt bei der zuständigen Denkmalbehörde des jeweiligen Bundeslandes. Sie ahnen richtig, der Föderalismus wird hier auch berücksichtigt, jedes eigene Bundesland hat seine eigene Denkmalschutzbehörde und sein eigenes Denkmalschutzgesetz. In Baden-Württemberg ist die Verwaltung über den Denkmalschutz dreistufig organisiert, die untere Denkmalschutzbehörde ist dabei bei den Städten und jeweiligen Kreisen angesiedelt, die oberste beim Innenministerium. Der Denkmalschutz soll dabei die originale Bausubstanz und das historische Erscheinungsbild erhalten, wenn dabei ein öffentliches Interesse aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen besteht. Es kann dann auch vorkommen, dass nur einzelne Teile, wie z.B. Fenster, das Treppenhaus oder der Keller denkmalgeschützt sind, oder das ganze Haus Innen und Außen.
Steuervorteile und Fördermöglichkeiten
Die Abwägung eine denkmalgeschützte Immobilie zu erwerben und dauerhaft zu unterhalten sollte also gut überlegt sein. Die Vorteile liegen zum einen darin, dass Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen einen stabilen Wert aufweisen, der in der Regel nicht sinkt. Zum andere, dass Renovierung- oder Sanierungsarbeiten steuerlich mit einem erhöhten Abschreibungssatz geltend gemacht werden können, und zwar gleich, ob das Gebäude selbst genutzt oder vermietet wird. Investitionen, die dem Erhalt oder einer sinnvollen Nutzung dienen, können bei Vermietung mit 9% auf 8 Jahre und danach 4 Jahre lang mit 7% abgeschrieben werden. Bei eigengenutzten Baudenkmälern beträgt diese 9% auf 10 Jahre. Die laufende Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt 2,5% statt 2%. Zusätzlich zu steuerlichen Anreizen können u.U. Fördergelder über die bundeseigene KfW-Bank oder auf Landesebene beantragt werden. Voraussetzung ist aber das Grundgebot des Denkmalschutzes: Sämtliche Arbeiten müssen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von dieser genehmigt werden.
Korsett der Denkmalbehörde
Und damit wären wir dann auch bei den Nachteilen, die eine denkmalgeschützte Immobilie mit sich bringt. So sind sämtliche Um- oder Ausbaumaßnahmen, die an einem Kulturdenkmal ausgeführt werden sollen, mit der unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Auch für Maßnahmen, die baurechtlich genehmigungsfrei sind, bedarf es einer eventuellen denkmalschutzrechtlichen Genehmigung durch das Amt. Durch diese Einschränkungen kann es dann zu gewissen Mehrkosten führen, da eventuell weitere Untersuchungen erfolgen müssen und die Beauftragung von Spezialisten vonnöten ist. Ein kleines Trostpflaster gibt es aber hier: diese Genehmigungen erfolgen i.d.R. ohne Erhebung einer Gebühr. Sollten Arbeiten ohne Abstimmung stattfinden, kann dies teuer werden. Zum einen werden dann die Aufwendungen nicht steuerlich anerkannt, zum weiteren kann auch ein Bußgeld drohen. Als Eigentümer oder Mieter einer denkmalgeschützten Immobilie bedarf es daher immer einer gewissen Kompromissbereitschaft, als Ausgleich bekommt man aber eine Immobilie, die wirklich einmalig und bestimmt ihrer Zeit voraus war.
Und nun meine 5 Tipps zu denkmalgeschützten Immobilien:
- Beziehen Sie immer die Denkmalbehörde mit ein
- Regelmäßige Instandhaltungen und Pflegearbeiten sparen teure Sanierungen
- Holen Sie sich fachlichen Rat von denkmalerfahrenen Partnern
- Nutzen Sie Zuschüsse
- Üben Sie sich in Geduld
Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie eine Immobilie die als Denkmal ausgewiesen ist erwerben sollen – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de.
Wenn Sie jemanden kennen, der sich von einer denkmalgeschützten Immobilie trennen möchte, so senden Sie ihm diesen Artikel doch einfach zu. Gerne unterstütze ich und biete eine Hilfestellung an.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf