Reality TV in Reutlingen oder Sachwertermittlung und die Frage nach dem reellen Wert
Beauty am Georgenberg
Letzte Woche war ich dann doch ein wenig neugierig, nachdem die Lokalpresse eine neue Serie promotete, in der sog. Reality Stars aus Reutlingen im Privatfernsehen mitspielen. Da die Protagonisten unweit von mir wohnen, war ich natürlich vor allem aus beruflicher Sicht neugierig. Keine Sorge, das wird heute keine Fernsehkritik und ich kenne die Herrschaften nicht persönlich, also alles völlig wertfrei und neutral. Hellhörig werde ich aber bei fachlichen Themen und begann nach den Aussagen des Ehepaars zu den immobilienwirtschaftlichen Themen zu recherchieren. Dies gehört zu meiner üblichen Arbeit im Akquise- und Aufarbeitungsprozess, da auch hier die Angaben der Auftraggeber validiert und geprüft werden. Nicht aus Misstrauen, sondern weil es zu meinen Sorgfaltspflichten als ordentlicher Immobilienmakler gehört. Hier nun aus Neugier und weil es sich mir typisch nach einer Fehleinschätzung eines allzu stolzen Eigentümers anhörte.
Die 4 Millionen Euro Frage
Ich konnte die Serie nicht zu Ende sehen, möglicherweise wurden die Fakten ja noch zurechtgerückt, aber es wurde mehrmals darauf hingewiesen, dass die bewohnte Immobilie vier Millionen Euro wert sei, über etwa 560 m² Wohnfläche verfügt und etwa 1.400 m² Grundstück, Neubau, mit Pool und noch Platz für die Praxis, die Autos, eine luxuriöse Einbauküche und sicherlich zahlreiche hochwertige Einbauten. Vier Millionen bei 560 m² Wohnfläche entsprechen € 7.142 € je m². Ein bisschen Recherche in der Vergangenheit und öffentlich zugänglichen Stellen relativieren eventuell die Vorstellungen der Fernsehzuschauer, dachte ich mir. Eine anschließende Marktanalyse nach dem Sachwertverfahren mit den gelieferten Fakten bringen ein ungefiltertes Ergebnis zutage. Seien Sie gespannt.
Die Antwort mit Berechnung
Über das sehr gute Geoportal der Stadt Reutlingen erfährt man, dass das Grundstück über eine Fläche von ca. 1.130 m² und in der Bodenrichtwertzone mit € 540/m² liegt. Die gängige Grundstücksgröße beträgt 700 m², ein Bebauungsplan ist nicht vorhanden und wir gehen davon wohlwollend aus, dass das ganze Grundstück bebaubar ist. Ergibt also einen Grundstückswert von € 610.200,00. Das Gebäude, verfügt über eine Außenfläche von ca. 230 m² und baurechtlich über ein Vollgeschoss plus Attikadachgeschoss. Das Hanggeschoss wird für Praxis- und Nebenräume genutzt. Anhand der Angaben kann ich keine seriöse Wohnflächenermittlung vornehmen, aber rein logisch erscheinen die vielleicht gefühlten 560 m² Wohnfläche etwas hochgegriffen. Ein wohlwollender Versuch: anhand der Außenfläche ergeben sich im Erdgeschoss ca. 184 m² Wohnfläche, pauschal wurden hier 20% der Außenfläche für die Außen- und Zwischenwände, sowie für Verkehrsfläche (Treppenhaus) und Installationsschächte abgezogen. Ein grober Richtwert, aber die Richtung stimmt. Das darüberliegende Dachgeschoss darf nach der LBO maximal drei Viertel der darunter liegenden Fläche betragen, also hier 138 m². Das Hanggeschoss ist nur von der Nordseite belichtet, vermutlich für die Praxisräume, im hinteren Teil die Nebenräume für Technik und Keller. Optimistisch rechne ich diese hälftig mit der darüberliegenden Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche, obwohl hier ja die Praxis untergebracht ist. Die Wohnflächenverordnung (WoFLV) sieht noch die Anrechenbarkeit von Terrassen und Balkonen vor, diese möchte ich nicht unterschlagen und addiere daher noch 140 m² für die beiden Terrassen mit je einem Viertel (da nicht überdacht) hinzu. In Summe also doch immerhin ca. 449 m². Wir gehen des Weiteren von einem Baujahr von 2017 aus, ersichtlich ebenfalls im Geoportal, einer aufwendigen Bauweise mit entsprechender Ausstattung und müssen nach dem aktuellen Grundstücksmarktbericht der Stadt Reutlingen von einem Sachwertfaktor zur Anpassung des vorläufigen Sachwerts einen Aufschlag von 50% vornehmen. Und siehe da: € 3.997.676,00*. Es sei vergönnt, aber wie Warren Buffet schon feststellte: „Der Preis ist was Du zahlst, der Wert was Du bekommst.“
Und zum Schluss zusammengefasst die 5 Schritte im Sachwertverfahren:
- Ermittlung des Bodenwerts
- Ermittlung der Herstellungskosten
- Ermittlung des Gebäudesachwerts
- Berechnung des vorläufigen Sachwerts
- Berechnung des endgültigen Sachwerts
Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie Ihre vermietete Immobilie selbst vermieten möchten – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de.
Wenn Sie jemanden kennen, der sich selbst um die Vermietung seiner Immobilien kümmert, so senden Sie ihm den Beitrag mit dem Link zur Bewertung doch einfach zu.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf
*Die Berechnung erfolgt ohne Gewähr und stellt keine Wertermittlung nach dem BauGB dar, sondern soll einen groben Richtwert darstellen