Baugrundstück – und nun?
Der Genius loci
Steht ein Grundstück zur Bebauung oder Neubebauung an, ist dies für mich als Immobilienmakler immer ein spannender Prozess. Schließlich verändert sich durch eine neue Bebauung nicht nur das Grundstück an sich, es entsteht Neues, Architektur spricht und drückt sich aus, in welcher Form auch immer. Dies liegt oftmals im Auge des Betrachters. Ein neues Gebäude wirkt sich aber auch immer auf die direkte Umgebung, die Nachbarschaft und die umliegenden Immobilien aus. Vielleicht haben Sie schon einmal vom „Genius loci“ gehört, der in der Architektur den Planern und Bauherren die baulichen Vorgaben und Merkmale eines Grundstücks definieren kann, aber auch die Aura und die Atmosphäre eines Ortes. Zugegebenermaßen wird dies bei einem Grundstück inmitten eines Neubaugebietes am Rande einer Stadt eher weniger interessieren als beispielsweise in einem gewachsenen Gebiet mit teils historischer Bebauung wie in der Reutlinger Oststadt.
Welches Planungsrecht
Die Überprüfung der Bebaubarkeit steht immer am Anfang der Vermarktung eines Grundstücks. Schließlich bemisst sich auch der Angebotspreis an einer möglichen Bebauung. Hier bestehen verschiedene Möglichkeiten des Status Quo. Entweder befindet sich das Grundstück, möglicherweise mit Bestandsgebäude, in einem Gebiet mit gewachsener Struktur und älterer Siedlungsbebauung. Möglicherweise hat die Stadt oder Gemeinde für dieses Gebiet gewisse Bauvorschriften nach dem Gemeinderecht erlassen, ansonsten richtet sich die Bebauung nach der vorherrschenden Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB. Gespräche mit den zuständigen Bauämtern sind im Vorfeld unerlässlich. In „jüngeren“ Baugebieten, also seit Bestehen des Baugesetzbuches, herrschen üblicherweise detailliert geregelte Bebauungspläne. Je jünger das Gebiet, desto detaillierter die Vorgaben. Diese umfassen u.a. die Art der Nutzung nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO), das Maß der Nutzung und Hinweise auf die örtlichen Bauvorschriften.
Zurück auf Null
Richtig spannend wird es, wenn ein bestehendes Planungsrecht mit den Vorstellungen eines Investors nicht übereinstimmt. Aber nicht nur spannend, sondern v.a. zeitintensiv. Ein (neuer) Bebauungsplan muss aufgestellt werden. Dieser sog. qualifizierte Bebauungsplan wird eigens für das Vorhaben aufgestellt. Kommunikation und Koordination zwischen Bauherrn, Ämtern und Planern stehen an, immer mit dem Ziel ein bedarfs- und marktgerechtes Projekt auf den Weg zu bringen. Mit einem Vorlauf von teilweise mehreren Jahren ein herausforderndes Unterfangen. Mehr zur bedarfsgerechten Projektierung von Neubauten erfahren Sie dann in einem späteren Blogbeitrag von mir.
Und zum Schluss meine 5 Tipps bei einem Grundstücksverkauf:
- Prüfen Sie die Bebauungsmöglichkeiten
- Achten Sie auf Dienstbarkeiten und Baulasten
- Beziehen Sie Ihre Nachbarn mit ein
- Weniger ist manchmal mehr
- Tragen Sie den Genius loci weiter
Wenn Sie noch unsicher sind, was mit Ihrem Grundstück machbar ist – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de. Wenn Sie jemanden kennen, der ein Grundstück oder ein entwicklungsfähiges Bestandshaus verkaufen möchte, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf