Immobilien als Eigenkapital – und dann doch Eigennutzung?
Unvorhergesehene Planänderung
Wenig im Leben bleibt beständig, so können sich langfristig angelegte Pläne durch äußere Umstände plötzlich ändern. Hat man löblicherweise in eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage investiert, diese schon lange an gute Mieter vermietet, aber die eigene Familie ist inzwischen gewachsen oder der Partner verstorben, ist der Wunsch nach einer räumlichen Veränderung verständlich. Denn entweder ist die bewohnte Immobilie mit der Zeit zu groß oder zu klein. Naheliegend ist sicherlich der Gedanke in die vermietete Immobilie zu ziehen. Man weiß im Großen und Ganzen auf was man sich einlässt, schließlich kennt man die Immobilie. Und vielleicht hat man diese schon mit dem Hintergedanken erworben, sie später irgendwann einmal selbst zu nutzen.
Was sagt das Gesetz?
Grundsätzlich kein Problem, die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich geregelt und findet sich im § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Unter § 573 Abs. 1 findet sich die Regelung, dass eine ordentliche Kündigung nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters stattfinden kann. Ein berechtigtes Interesse liegt laut § 573 Abs. 2.2 vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes benötigt. Allerdings ist dieses berechtigte Interesse detailliert und möglichst ausführlich im Kündigungsschreiben zu formulieren. Dabei muss das Schreiben so begründet sein, dass der Mieter nachprüfen kann, dass tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Fehlt es an der Begründung oder ist sie nicht vollständig, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam. Zu beachten sind auch die Kündigungsfristen. Mieter haben – unabhängig vom unterschriebenen Mietvertrag – seit der Schuldrechtsreform 2002 gemäß den gesetzlichen Vorgaben immer eine dreimonatige Kündigungsfrist. Für Vermieter dagegen ist diese gestaffelt und verlängert sich je nach Mietzeit. Bei bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, danach 6 Monate und nach 8 Jahren Mietdauer 9 Monate.
Hilfe anbieten und Lösungen suchen
Gleich verhält es sich, wenn der Erwerber einer vermieteten Immobilie diese selbst nutzen möchte. Für den Mieter ist es in der Regel nicht allzu schön aus der angestammten Umgebung und dem trauten Zuhause, in dem man möglicherweise lange gelebt hat, ausziehen zu müssen. Ich empfehle daher meinen Kunden immer auf den Mieter zuzugehen, ihm die eigene Situation und Motive zu erläutern und ihn bei der Suche nach einer neuen Wohnung aktiv zu unterstützen. Auch ein Entgegenkommen bei der Einhaltung der Mietdauer, um eine mögliche Doppelbelastung zu vermeiden, ist ein probates Mittel, um ein friedliches Auseinandergehen zu fördern.
Ein Sonderfall stellt allerdings die Eigenbedarfskündigung bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die erst kürzlich nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurden. Hierbei gilt ein Kündigungsschutz des Mieters drei Jahre lang nach Aufteilung, § 577a BGB. In Märkten mit angespannten Wohnungsmärkten – so wie in Reutlingen nach der geltenden Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg – beträgt diese 5 Jahre. Ebenfalls ein Sonderfall ist übrigens die (Eigenbedarfs-)Kündigung in Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung oder teilweise selbst genutzten Zweifamilienhäusern. Hier kann jederzeit eine Kündigung durch den Vermieter ohne Angabe von Gründen ausgesprochen werden.
Und zum Schluss meine 5 Tipps zum Eigenbedarf:
- Eine Eigenbedarfskündigung muss (fast) immer gut begründet sein
- Versetzen Sie sich in die Lage des Mieters und unterstützen ihn
- Holen Sie sich zur Absicherung rechtlichen Rat ein
- Planen Sie Zeit genügend ein
- Beachten Sie die Ausnahmen von der Regel
Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie Ihre vermietete Immobilie selbst nutzen möchten – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de.
Wenn Sie jemanden kennen, der sich gerade Gedanken macht seine Immobilie selbst zu nutzen oder eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten hat, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf