Was ist mein Haus oder meine Wohnung wert?
Die Immobilienbewertung
Was ist meine Immobilie wert? Vorweg: Wert und Preis sind oftmals nicht identisch. Bei der Bewertung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle und verschiedene Verfahren führen auch zu unterschiedlichen Werten, die in Kombination mit viel Erfahrung zu einem Ergebnis führen. Aufgabe des Maklers ist es dabei einen marktgerechten Wert zu ermitteln, mit dem die Immobilie angeboten wird. Aufgabe des Maklers kann es dabei nicht sein einen möglichst hohen Wert zu ermitteln und für den Verkäufer „Höchstpreise“ zu erzielen. Ich frage mich immer, warum ich denn dann bei diesem Makler kaufen soll, der für den Verkäufer einen hohen Preis erzielen möchte und ich als Käufer dafür auch noch Provision zahlen soll. Ähnliches gilt für die gerade beliebten Bieterverfahren. Das sollte eigentlich nur Profis überlassen sein. Meiner Meinung nach kann dies aus berufsethischer Sicht nur stattfinden, wenn der Verkäufer ausschließlicher Auftraggeber ist. Aber ich schweife ab… Wir verwenden bei der Wertermittlung übrigens ein zweistufiges Verfahren. Zum einen wird der Wert mittels einer modernen Softwarelösung ermittelt, im zweiten Schritt erfolgt eine manuelle Plausibilitätsprüfung. Bei einer Erstbesichtigung werden Sie daher von mir keinen Wert „ins Blaue“ hören.
Die Verfahren
Wie kommt denn ein Immobilienwert zu Stande? Drei verschiedene Verfahren führen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ggf. in Kombination zum Ergebnis:
- Sachwertverfahren: Hierbei werden das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude ermittelt. Größe, Alter, Zustand und Nachfrage spielen die entscheidende Rolle. Das Sachwertverfahren eignet sich daher besonders bei eigengenutzten Häusern und Grundstücken. Hier wird auch der Sachwertfaktor, d.h. die gegenwärtige Marktlage berücksichtigt.
- Ertragswertverfahren: Dabei werden der Grund und Boden und die (potentiellen) regelmäßigen Ein- und Ausgaben einer Immobilie gegenübergestellt, d.h. nachhaltig erzielbare oder tatsächliche Mieteinnahmen auf der einen Seite, Aufwendungen, wie z.B. Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten, ein Mietausfallwagnis (Risiko auf der anderen Seite). Für mich und meine Kollegen sehr vereinfacht gibt es auch das sog. Maklerverfahren, hierbei wird der Rohertrag (jährliche Mieteinnahmen) mit einem Multiplikator vervielfältigt.
- Vergleichswertverfahren: Hierbei werden Kaufpreise von Immobilien verglichen die in Lage, Nutzung und Beschaffenheit mit einem vergleichbaren Grundstück übereinstimmen. Dieses Verfahren kann angewendet werden, wenn z.B. im gleichen Gebäude mehrere Wohnungen oder in der Nachbarschaft ähnliche Grundstücke verkauft wurden
Wert und Preis
Das Ergebnis der Wertermittlung gibt nicht unbedingt den aufgerufenen oder gar realisierten Preis wieder. Dieser entsteht durch Angebot und Nachfrage (wirtschaftlich), bzw. Angebot und Annahme (rechtlich). Aufgabe des Maklers ist es daher – sofern er als Doppelmakler tätig ist – mittels der Wertermittlung einen marktgerechten Preis zu ermitteln, d.h. einen fairen Kaufpreis bei dem beide Seiten sich zielführend auf den Abschluss einigen können. Oftmals spielen natürlich objektive Kriterien des Erwerbers oder des Verkäufers eine Rolle, die den Preis (nicht den Wert) entsprechend beeinflussen können.
5 Tipps zur Wertermittlung von Wohnimmobilien
- Wenn Sie wissen möchten was Ihre Immobilie wert ist: Suchen Sie Expertenrat
- In einem ersten Schritt kann die Wertermittlung unverbindlich über meine Homepage erfolgen
- Wert muss nicht gleich Preis sein
- Es gibt eine Reihe von wertbeeinflussenden Maßnahmen
- Auch die finanzierenden Banken prüfen den Wert der Immobilie
Falls Sie wissen möchten wieviel Ihre Immobilie wert ist, greifen Sie einfach zum Smartphone. Telefon 07121-310024
Wenn Sie jemanden kennen, der eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte und sich über den Wert nicht sicher ist, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf