Professionelle Immobilienvermarktung – oder was bedeutet eigentlich makeln?
Was ist eigentlich ein Immobilienmakler?
Bei der landläufigen Vorstellung was ein Immobilienmakler ist, möchte ich nicht auf das in der Öffentlichkeit geprägte Bild oder manch Vorstellungen zum Habitus des Berufsstandes eingehen. Dies ist zwischenzeitlich zum Glück durch den gewachsenen Professionalisierungsgrad unserer Branche weitestgehend widerlegt und überholt. Vielmehr möchte ich den Lesern näher bringen was den Immobilienmakler im rechtlichen und kaufmännischen Sinne ausmacht. Hilfreich hierzu ist ein Blick in die wenigen privatrechtlichen Regelungen im jüngst aktualisierten Gesetz über den Maklervertrag, den §§ 652ff im Bürgerlichen Gesetzbuch. Wir konzentrieren uns heute auf den ersten Paragrafen, in dem geregelt wird, wie der Maklerlohn, also die Provision, entsteht. Wörtlich heißt es hier: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.“ Der Makler ist demnach Nachweiserbringer oder Vermittler einer Kaufgelegenheit.
Nachweismakler
Immobilienmakler sind also nach geltendem Recht dazu da zwei Vertragsparteien zusammenzubringen. Zum einen dadurch, dass man einer Partei nachweist, dass eine andere den Willen hat seine Immobilie zu verkaufen. Hierzu genügt es die interessierte Partei in die Lage zu versetzen selbstständig, d.h. auch ohne weitere Vermittlungen oder Verhandlungen durch den Makler, mit dem Verkaufswilligen in Kontakt zu treten und den Hauptvertrag abzuschließen. Stark vereinfacht gesagt, teilt der Makler dem Interessenten die Kontaktdaten des Verkäufers mit und kann nach erfolgter Beurkundung des Grundstückskaufvertrag seine Rechnung stellen. Hört sich nach leicht verdientem Geld an, aber die laufende Rechtsprechung verlangt hier äußerst sauberes und akribisches Arbeiten, seien Sie versichert. Insbesondere mit der Neufassung des § 656 a bis d wurden hier engere Grenzen gesetzt.
Vermittlungsmakler
Die Vermittlung einer Kaufgelegenheit ist dabei die gängige Variante des Makelns. Vermitteln setzt dabei nämlich ein aktives Verhandeln mit dem Auftraggeber der Vermittlung, i.d.R. dem Verkäufer, und einem Dritten, i.d.R. dem Käufer, voraus. Ziel hierbei muss es sein einen Vertrag zwischen diesen beiden zustande zu bringen. Manchmal ein nicht allzu leichtes Unterfangen, v.a. bei einer Doppeltätigkeit des Maklers. Schließlich gilt es hier beide Interessen in Einklang zu bringen und neutral zu agieren. Sonst ist im schlimmsten Fall die Provision, Verzeihung der Maklerlohn, verwirkt. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch immer wieder, dass der Makler weder in etwaige Preisverhandlungen eingreifen darf noch bei fortgeschrittenen Verhandlungen ohne Einverständnis des Auftraggebers weitere Interessenten kontaktiert. Sind sich Auftraggeber und Dritter grundsätzlich einig, sind die Verhandlungen voranzutreiben, bis der Kaufvertrag geschlossen ist oder die Verhandlungen gescheitert sind. Sie sehen einmal mehr, leicht ist meine Arbeit nicht immer, aber gerne erläutere ich, warum ich diesen Beruf so liebe.
Und zum Schluss meine 5 Tipps zum Makeln:
- Professionelle Vermarktung ohne Profi funktioniert nicht
- Ob Nachweis oder Vermittlung, der Weg dahin und das Ergebnis müssen stimmen
- Für einen Vertragsabschluss genügen Auftraggeber und ein Dritter
- Die Interessen des Maklers sind irrelevant
- Doppeltätigkeit erfordert größte Neutralität
Wenn Sie noch unsicher sind, was ein guter Makler beachten muss – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de.
Wenn Sie jemanden kennen, der sich gerade Gedanken macht seine Immobilie zu verkaufen, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu. Ich finde ihm den einen Dritten.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf